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行业资讯

农村集体建设用地将成为旅游用地的主流

发布时间: 2018-06-07      来源: 未知      浏览:
       土地是文旅产业发展中重要的关键词,国家目前的用地政策对文旅产业发展有哪些影响?日前,国家发改委城镇中心智库副理事长乔润令发表了演讲《文旅产业土地利用的新空间》。
 

土地控制数量扩张,提高土地利用率
       十八大以来,从新政策的整体来看,是控制数量扩张、提高土地利用效率。从十八大开始一直到今年的人民代表大会,这个趋势都在进行。我们看到,2013《中央城镇化工作会议》提出“城市规划要由扩张性规划逐步转向限定城市边界、优化空间结构的规划”,2014年《国家新型城镇化规划》又明确要求“严格控制城市便捷无序扩张”。
 
       另外,国家也采取了新的措施,划定城市边界,划定耕地边界,划定生态红线。先从北京、上海、南京、杭州、广州、深圳等14个特大城市和大城市着手,然后扩大到600个城市。划定了以后,十年可以微调一次。那就意味着你不能随意的扩大城市的边界。
 
       再看政府机构的整合,这里的关键是规划部门的重组。规划部门整体上从住建部门剥离出来,从组织机构上转变职能思路。要解决什么问题呢?要从外延扩张型的规划转变为存量优化型的规划,就是说规划本身也要发生重大的变革。刚才讲了土地的情况,包括一些政策的变化,具有标志性的意义。什么意义呢?扩张型的新城新区建设已经进入尾声了,城市发展将从面积、数量的扩张转向品质和功能的提升。

新导向鼓励利用四荒地和集体建设用地发展旅游业

新的导向方面,最近三年来,所有的政策是鼓励集体建设用地、四荒地。搞什么?搞旅游、特色小镇、田园综合体。
 
大家看,四部委去年12月出台了一个新的政策:盘活存量和低效建设用地,严控新增建设用地规模,用地面积控制在3平方公里左右。就是说你搞旅游、搞建设,搞特色小镇和田园综合体要严格控制新增建设用地,在存量上做文章,这是个非常清晰的政策目标。
 
大家搞旅游的知道,62号文件是国务院一个非常有纲领性的文件(《国务院办公厅关于进一步促进旅游投资和消费的若干意见》[2015]62号)。这个文件发了以后,为了落实这个文件,主管部门、国土部等,又搞了一个关于支持旅游用地政策的意见(《关于支持旅游业发展用地政策的意见》[2015]10号)。其中最关键的是优先安排新增建设用地指标,允许和支持利用农村集体土地发展旅游业,这个政策非常的宽松,已经打开了大门。
 
另外,在中央2018年刚刚发布的文件《关于实施乡村振兴战略的意见》中,允许政府利用农村存量建设用地,预留部分规制建设用地指标用于休闲旅游设施。
 
不同区域的土地开发重点加速分化
 
中国经济,各个区域经济在分化,人口流向在分化,土地利用也将出现重大的分化。
 
高价值地区的土地利用政策已经发生逆转。所谓高价值地区,那就是大中城市周边和东南沿海地区,这个土地价值非常高。比如说,讲个简单的例子,在温州一亩建设用地400到500万,这个在中西部是不可想象的。
 
中部地区的土地政策将聚焦农村集体建设用地。大家看中部地区,这个特别重要。中部地区土地政策将聚焦农村集体建设用地。伴随着农村三权分置的改革,农村集体建设用地将成为旅游用地的主流。
 
另外,经济空间和城镇人口收缩的东北、中西部一些地区不同类型的土地如何利用,建议各位认真研究这个事。那相当多的土地都是空了,“城中村”,大量的“空心城”、“空心办事处”长期这样吗?不可能。
 
所以说,政策和市场的走向正在十字路口。所以,你要是再在那儿搞什么房地产,什么旅游地产之类的,这个可能是风险非常大的。中国的人口流向发生了很大的变化。是机遇还是挑战呢?建议不同类型的土地开发价值需要重新评估,这个可能是非常需要的。
 
农村集体建设用地政策的重大调整
 
除了刚才提到的政策外,还有一个特别大的政策,农村集体建设用地的政策。试点是从2015年开始的,从去年到今年有了实质性的重大突破。关键是什么呢?最关键的是宅基地。因为宅基地属于农村建设用地,农地永远是农地,不能改变用途的。
 
农村宅基地实行所有权、资格权、使用权三权分置。原来的政策是这样的,宅基地不能入市,不能卖给城里人,不能搞经营。所以说,导致农民不能利用自己的土地分享工业化、城镇化的好处,也造成了农民宅基地难以退出,浪费资源。但2018年中央1号文件指出:落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。
 
为什么我们有那么多宅基地,在那儿酝酿推不出来呢?体制问题。现在最大的亮点就是农民能以出租、合作等方式盘活利用空间宅基地的使用权,城市工商资本可以下乡合作开发宅基地的使用权,这就是讲的新空间,重点在这个地方。
 
农村宅基地是未来最大的用地空间
 
目前宅基地的三权分置政策正在实验过程当中。三权分置已经定了,下一步是要解决这五个问题。
 
宅基地转让可否跨区域,这个村拿的地能不能跨到别的县;
 
银行能不能抵押贷款,现在全国有30多个试点正在进行银行抵押贷款的试点。比如说江西有的已经做得非常不错了;
 
防止搞房地产,但可以建租赁房,这个政策也已经有了;
 
如何转化成产业用地,这一步正在探索;
 
如何进行市场化交易
 
       估计在2019年末,几大试点成熟以后,这几大问题就开始破解了。宅基地制度在三权分置基础上继续改革、使用权可以入市交易,意义重大:一是止住乡村衰败、增加农民收入,振兴乡村的关键一环;二是发展特色小镇、田园综合体,为乡村旅游提供了最大的潜在用地。
这个制度的改革,开辟了产业发展,特别是在旅游产业,特别是乡村振兴背景下的旅游、特色小镇、田园综合体。宅基地新政策及其后续融资政策的完善,为城市资本的下降开辟了道路。