联系我们

地址: 杭州市富阳区江滨西大道10号开发大厦13楼

电话: 0571-58836360

邮件: jxfc@jltz.com.cn

传真: 0571-58837796

行业资讯

宋卫平:为什么只有小镇,才能真正改变中国城市和乡村?

发布时间: 2017-10-25      来源: 未知      浏览:

宋卫平 | 绿城集团、蓝城集团创始人
 
蓝城的重心是做小镇建设,有代建业务,还有农业、健康、养老等业务板块。比如说,在成都附近的郫县项目中,我们是和多利农庄、平安人寿合作的一个农业小镇。
 
那里离成都市中心大概25公里,对成都来说是上风上水,自然环境不错。我们拿出自己企业开发项目的成果,以及对农村的认知、对中式建筑风格的把控,还有人们对小镇生活、城郊生活的向往,我们也有着深刻的理解,就和多利、平安一起合作。
 
这可以看作是绿城曾经在各个项目上取得的成果,集中落地在一个项目上的表现。
 
此前,我们在杭州的桃李春风没有农业,就是一个生活小镇、颐养小镇。那个地方的重点是老人和小孩子。而在乌镇的雅园是一个养老项目,目前住进去的老年人平均年龄是73岁。嵊州的是我们的农业基地。郫县项目和它们都不一样。
 
在城市发展到一定程度的时候,城市的购买力就越来越弱,我们去推动城市周边的城镇建设,以此带动乡村建设,这是我对郫县项目的另一个社会价值认知,也是蓝城下一个重要的运营内容。
 
在投资这个项目的时候,就向当地政府提出建议,希望让我们来做。这就成为我们进入成都的第一个项目,其中理念、规划设计、开发营造、生活服务等由我把控。我们和当地政府沟通,希望去做一个以农业为特征,以养生养老为功能的梦想小镇。
 
郫县项目整体的远景规划有一万亩,现在估计有2700多亩。我们要在几个月的时间里做出样板来,要被市场认同,尤其是要被政府认同,生活、住宅、农业都要被认同,就有可能做得大一点。这种项目在成都,可能在十年二十年内,容纳五到十个是没有问题的。一个小镇毕竟只有三五万人。
 
不管是做郫县项目,还是嵊州的农业基地,都是基于我们对中国、对世界、对人类的基本认知,以及粮食问题、中国的农业问题、农民问题、环境问题。
 
中国乡村的发展相对滞后,农村里面老人的养老、小孩的教育、环境保护,还有农业的能效,以及粮食安全,都是我们社会面临的问题。
 
农村、农业、农民,所谓三农,如何去改变它、推动它?
 
这时城市的发展已经到了一阶段,短缺时代过去了,迎来了另一个时期,就是所谓的品质时代、服务时代、生活时代。正好农村与城市有关联的就是城市近郊的农村地区,这其实是一个让城里人休闲,或者说逃避负能量的一个很好的去处。
 
我8岁离开乡村,但我始终对乡村生活有记忆。我记得外婆家边上的那口池塘,池塘挺深的,大概有两亩地宽。大家在里面淘米、洗衣服,那时洗衣服用肥皂。肥皂是很奢侈的东西,七毛钱一块。隔一两百米还有一个池塘,是村里人挑水吃的地方。挑水最好是一大清早,水很干净,人们挑两桶水倒在自家水缸里,就是饮用水了。
 
后来隔一二十年回去,那个池塘已经越来越脏了,农村里面的环境污染很严重。一个国家和民族,需要有一个非常好的文明习惯,比如说你在日本可以看到,它的城乡是一样干净的。
 
这是人类终于意识到要善待周边的环境,要尽量遏制对环境资源的掠夺,要尽量尊重和合理使用环境和资源。
 
这三十年,城市的发展翻天覆地,取得了巨大的成绩,解决了很多人的住房问题。城市在巨大发展的同时也带来一些问题,比如交通拥堵和环境的问题、空气质量的问题,人与邻里关系的问题,与自然隔绝的问题。
 
人有与自然和谐相处的天性,当人们看到广阔的草原、森林、江海、远山、乡野,会有一种与生俱来的亲切感和审美,但城市对这种天性却是一种隔断。
 
人类有文字记载的历史只有几千年,但人类基因的演化至少有数十万的历史。也许人类要在钢筋水泥的地方住上一万年,天性的基因才会发生变化。现在的人类,心里的家乡依然是乡野自然。
 
他们希望有这样一个场所。这个场所就是我们现在要做的小镇。这个城镇通常跟农村接壤。我们在想,那能不能在做城镇的过程中,顺便把我们的农村改造一下?用现代科技、现代农业生产的物流,重新组织一个1平方公里的小镇?这个小镇能不能带动3平方公里的农村?
 
这就是我们做郫县项目的目的,或者说是意义。
 
这就是绿城或者蓝城,作为一个房地产开发商,逐步变成一个小镇开发商,变成农业农村农民问题解决方案的探索者。
 
我对房地产的具体问题已经不太有兴趣了。
 
我有20多年做房地产的经验和教训,我希望能把城市的文明成果和现代农业科技的成果运用于乡村和城镇的改造。我们是开发商,也是建设商、服务商,我相信我们是最适合来做这件事的。
 
我们已经具备了很多做生活服务商的经验。
 
我们做了十多年的幼儿园和教育。我们有十多个幼儿园,第一个幼儿园到现在已经成立了15年。我们的绿城育华小学一年级招生比例是20:1,幼儿园招生一直爆满。嵊州市人民医院是我们做的第二个医院,还有一个是绿城心血管病医院。我们做了教育系统、医院系统,还有商业配套、会所运营、养老配套、健康管理等等,这些都是我们正在做的事情。
 
嵊州市人民医院,它有1100个床位,现在可能住了900个左右。投入使用后我去过一趟,地下车库基本停满了。嵊州有70万人,它是一个县人民医院,但有很好的专家团队,也是响应省政府的安排,将优势医疗资源下沉,尽可能跟杭州的医院水平等同起来。
 
医院有三大功能流线:急救、门诊、住院。还有物流里面的业务环节,包括医剂、药房、检验,它有它内在的逻辑。从规划开始,修建、装修,以及它的流线考虑,都是我们在做。园林和建设设计都很有绿城的风格。
 
小镇的形成,大概需要10到15年的时间。
 
我们在10年前就开始在做,现在已经有了一些完整的样板,它们的结构和细胞相对完整,一个在青岛,一个在三亚,一个在舟山。这是一种社会实践,现在只能说刚刚开始做,还处于起步和实践阶段。
 
我们对城镇和乡村的改造有自己的目标取向,主要是日本、美国、加拿大,以及欧洲这些发达国家的小镇。这一个是关于发达国家城市发展的脉络和趋势设定。
 
另一个设定就是梦幻中理论层面能达到的层级。
 
它极端的远处,我们称之为天堂。什么是天堂?人类生活里面最理想化的场景,就是天堂。天堂是可以被描述的:里面应该有自然,有花花草草,或者还有琼楼玉宇,也应该有人类,最起码有人的灵魂。
 
桃花源或乌托邦是一个大的梦想
 
只要有网络,获取资讯并不成问题,但生活不仅仅只有这些,还有相互间的沟通,以及教育、医疗、商业等等,我们需要进行结构性的提炼,然后变成完整的结构,做成农村的配套设施。
 
小镇本身应该是山清水秀的,我们必须把人类文明,构成一个商业服务模式。
 
 
所以我们需要在一个3万人左右的小镇里面,去构建一个1万平米或2万平米的沟通空间,这是组织上的改变、引导和推动。小镇里面需要有幼儿园,现有的幼儿教育系统可能需要再往前走一步,幼儿园的小朋友也要有一个共识或者公约。我们做小镇有一个共识,就是要有很好的幼儿教育,他们要积极参与小镇的学习和训练。我们要倡导小孩从小就会运用两国语言和一门乐器,必须参加运动,养成健康开朗的性格。在小镇里,老人必须得到尊重。所以,我们要把消失掉的文明重新做个梳理。
 
蓝城小镇的核心是什么? 就是生活!
 
我们正在做生活概念的科学分类。生活这篇文章,应该在我们的学习期间完成,但中国没人学过生活。生活的很多片段,比如健康,我们做得并不系统。文明生活、精神上的生活、科学的生活,都不是我们现有教育背景下的主要范畴,就留下这样的空白让我们去填补。
 
所谓真正的蓝海,是生活城镇、美丽乡村,是一个理想、美好、有品质、健康快乐的蓝海。生活是买椟还珠中珠子的存在,人们不是为了房子而买房子,是为了生活或改善生活而买房子。
 
房子的本质就是生活服务。生活价值取决于房子所承载的生活内容。
 
有人提到小镇的话题,都会说到产业支撑。
 
一定是先有生活!所有小镇成立牢不可破的基本,一定是生活。唯有生活唯有生活唯有生活!生活是小镇的基础,以产业为基础的不对,当然可以有先有后。人不是机器,人的出发点是生活,人的整个过程也是生活。
 
在很多文件里,产业是小镇的依托。错!生活才是!高品质的生活是小镇存在的唯一理由。所谓以人为本,其实是以生活为本。
 
我们希望从这一代人开始,重新构筑人类生活的理性和科学时代。我们做一个可以被实现的桃花源、乌托邦、田园城市、理想生活,这是我们的使命和责任。你不用管我们如何,我们心里知道那是对的。如果运气好,到耳顺的时候,重新改变自己的生活也有可能。现在是工作者的生活,做得好是神来之笔,做得不好,比如很难找到现成的资源,就要做大量的整合。
 
小镇的形成需要一个怎样的机制,才能去推动它?
 
这就是自治机制,需要一个公约,用一个理想的模式唤醒或激发小镇主人的真诚和善良。这不是强加的,它应该顺应人的内心,相互温暖、激发。他们自己是管理者、执行者、设计者、生产者、享有者。
 
这是小镇的自治模式:众筹、共建、自治、分享,城市做不到。核心的营造除了人就是神。人不是某个人,是小镇里面的所有人。这是深切的体会,因为一个人再能干再优秀也替代不了所有人。
 
那么,蓝城在其中将扮演者多重地位与角色,可能是清洁工、老师、顾问,是一个多重身份。我们就是他们选出来的,用购房合同来选择。我们的销售合同将变得不一样,连生活一起销售。
 
我们做小镇的过程中会有矛盾冲突,但大的逻辑是正确的,对农民有利、对市民有利、对政府有利。
 
不用说有保护的概念,但也要有认知,不要做得太快。条件不成熟是做不成的,里面有很多制约,我们也是顺势而为。这不是凭空的奇想,而是一个做了二十多年房地产有良好业绩的企业在做,而且它在十多年前就在做了。
 
我们舟山项目的小镇中心要做营造了,今年全面开工,青岛项目小镇中心的酒店做好了,商业街今年秋天开工,还有老年中心。由经验来看,小镇中心应该做在前面,青岛项目是住宅卖了三分之一才开始形成,最好是一开始就做。中国的小镇话题是世界级的。
 
我们把所有服务内容捆绑在一起销售。
 
像杭州春风长乐,我们计划是申请制,就是申请才能入驻。我们可以一起来沟通服务如何做,包括各自的家庭里的老人、小孩子,还有工作。我们需要去了解入驻者的过往,包括教育背景、生活背景,以及有没有刑事犯罪记录。我们需要评分,就像一个移民制度。这是中国的就地移民。有客户买桃李春风时这样描述:这不是房子,这是我余生的梦想。到了桃李春风,他就换了一种生活。
 
城市有强大的文明功能,但也不够好,混杂在一起。我如何把城市的要素分解成三个界面:阳光、中性、负面。我们如何把负面压到最低,把阳光的做得更好。
 
我们是用商业模式做小镇,就需要依赖城市的购买力和需求,这就不能离城太远,否则空间会耗掉的时间。而且这样一个小镇,到现在为止还不能完美,我只能做到80%,还有一部分要依赖城市,比如急救、大的城市级商业,但小镇带动乡村是可以的。
 
可能对城市来说,这是对城市文明的重新梳理,对乡村也是升级。对城市重要,还是对乡村重要,都不好说,这个不重要,整合就可以了。我相信世界上留存的小镇,在欧洲,是人类文明现象。我不知道十八大之后,中国城镇化理论是如何来的,没有机会去讨论,但不讨论也罢。我们学过城市的兴起,两千多年前说的,把人类的文明做一个荟萃。这是一种归纳,但不是逻辑的推理,是从人类生活现象得出的命题。试试看吧,我们理论上也是三年五年就做起来了,做不成的概率不高。中国很多小镇是产业的支撑,像大庆,我去过,环境并不好,靠油田就构成了小镇。
 
小镇不是建设,是一个培育和成长的过程,是大家的事。我们现在做的充其量是小镇的三分之一。上帝不会派神来,只会让他的意志构成很多人的文化传承,构成他们内心中的善良,做成有效的聚合,去促成小镇的成长。